Le prêt in fine est un type d’emprunt qui s’adresse avant tout aux investisseurs et qui se distingue par son mode de remboursement particulier. En effet, il est ici question de payer uniquement les intérêts tout au long de l’emprunt. Ce n’est que lors de la dernière échéance de prêt que le capital est remboursé. Il s’oppose donc par nature au prêt amortissable.
Le prêt (ou amortissement) in fine est un type d’emprunt qu’il est possible de souscrire lors d’un projet immobilier. Il se distingue notamment par :
En raison du remboursement tardif du capital emprunté propre au prêt in fine, les banques font appel au principe de nantissement pour assurer leurs arrières. Pour faire simple, il s’agit généralement de la souscription d’une assurance vie pour l’emprunteur, nantie par la banque. Un versement est réalisé à l’ouverture du compte puis des versements mensuels sont réalisés afin de permettre le remboursement total du prêt à la dernière mensualité L’assurance-vie fait figure de garantie pour la banque en cas de défaillance de paiement.
La différence principale entre ces deux montages tient dans le montant total des intérêts à verser à la banque. Ces derniers sont identiques tout au long du prêt in fine, alors qu’ils chutent au fur et à mesure que le capital est remboursé pour un crédit amortissable. En bref, le prêt in fine se démarque par le montant plus important des intérêts versés. À noter que plus les intérêts sont importants, plus l’opération est fiscalement intéressante car l’investisseur déduit les intérêts du prêt de ses revenus locatif (déficit foncier).
Sollicité pour les projets basés sur un investissement locatif, le prêt in fine présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, on peut évoquer la réduction d’impôt. En effet, pour rappel, lorsque vous souscrivez un prêt in fine, les intérêts et les différents frais d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. En résulte donc une baisse parfois significative sur votre imposition.
Dans un même registre, il convient de mentionner le caractère immédiat du revenu foncier. Le capital total n’étant remboursé qu’au cours de la dernière mensualité, vous êtes en mesure de réaliser des bénéfices confortables grâce aux loyers perçus, ceux-ci ayant une valeur supérieure aux intérêts dus chaque mois.
Enfin, la possibilité de se voir exonérer de l’IFI représente un avantage de taille. Pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière, l’administration fiscale prend en compte tout bien dont le remboursement du capital a débuté. Or, le capital emprunté n’est remboursé qu’à la dernière mensualité dans le cas d’un prêt in fine.
Bien qu’il présente de nombreux avantages, le prêt in fine n’est pas exempt de certains inconvénients.
Contrairement à un prêt classique, le crédit in fine est peu abordable en raison de son montage particulier. Le remboursement de la totalité du capital emprunté en un seul et unique versement n’est pas à la portée de tous et s’adresse (presque) exclusivement aux investisseurs chevronnés.
Un prêt in fine est également synonyme d’un emprunt plus onéreux. Le remboursement des intérêts n’étant pas dégressif, le coût total du crédit s’avère logiquement plus élevé, même s’il est compensé par la perception de loyers. Il est à noter que ce constat s’applique aussi en cas de remboursement anticipé du prêt.
D’une manière générale, on peut donc dire que le montage financier d’un prêt in fine est plus compliqué qu’un crédit immobilier classique. En plus de la souscription d’une assurance vie (nantissement), il est demandé à l’emprunteur de fournir un apport personnel plus important compte tenu des risques inhérents à cette forme de crédit immobilier.
Pour rembourser au mieux un crédit in fine, il est conseillé de se bâtir une épargne importante au cours de la période pendant laquelle vous n’avez que les intérêts à payer à la banque. Accolé à la perception des loyers, vous êtes en mesure de dégager un surplus de trésorerie qu’il convient de fructifier au gré de placements que vous jugez intéressants. À titre d’exemple, il est fréquent qu’une partie de l’épargne de l’emprunteur soit placée au sein d’une assurance vie.
Sans surprise, le taux moyen d’un prêt in fine est environ 25 % plus élevé qu’un emprunt immobilier traditionnel. La raison se trouve une fois de plus dans l’absence du remboursement du capital emprunté tout au long du prêt, ce qui contribue à maintenir un taux d’intérêt constant. Qui plus est, un prêt in fine représente des risques accrus pour une banque, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle les taux proposés sont plus importants.
En raison du risque élevé que prend la banque en accordant un prêt in fine, celle-ci se doit d’être particulièrement regardante sur le profil de l’emprunteur. Ainsi, on retrouve majoritairement des personnes bénéficiant d’une situation financière très confortable et présentant un intérêt particulier pour l’investissement locatif.
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* Taux fixe national hors assurance et selon dossier.
Exemple représentatif pour un montant emprunté de 200 000 €. Taux débiteur fixe de 3.1 % et TAEG fixe (hors frais) de 3.46 % (taux assurance emprunteur de 0,36%) sur 15 ans. 180 mensualités de 1 450,80 € (dont 60,00 € d'assurance). Coût total du crédit (hors frais) : 61 144,45 €. Montant total dû (hors frais) : 261 144,45 €.
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